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    海南保障自貿港產業項目用地:鼓勵規劃用途混合彈性利用

    2021-12-14 07:49:56 來源 : 澎湃新聞

    為落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約集約用地制度,保障海南自貿港產業項目落地,推進海南自貿港產業轉型升級和高質量發展,為海南自貿港建設提供有力的規劃和用地保障,12月13日,海南省人民政府發布《支持產業項目發展規劃和用地保障的意見》,有效期5年?!兑庖姟匪Q的產業項目是指符合國家和海南產業政策要求的各類產業項目,不包括市場化商品住宅項目。但因規劃調整以及產業發展需要,各類產業項目用地可以依法改變土地用途用于除市場化商品住宅用地以外的項目(含安居房、租賃住房項目)建設。在符合國土空間規劃的前提下,存量國有建設用地可轉型用于安居房、租賃住房項目建設,涉及土地用途改變和容積率變更的,應按照有關規定辦理手續?!兑庖姟饭卜譃閺娀巹澮I,提升規劃管控的科學性靈活性;完善用林用地指標安排機制;創新產業項目土地利用分類管理方式;實行差別化產業項目用地供地模式;完善地價體系;鼓勵現有產業轉型升級;支持地下空間合理開發利用;優化設施農業用地管理;深化農村集體建設用地制度改革;以及加強用地服務和批后管理。根據《意見》,在優化產業空間規劃和布局,科學引導項目選址的基礎上,海南鼓勵規劃用途混合彈性利用。優化控制性詳細規劃編制,綜合考慮空間、布局、產業融合等因素,鼓勵工業、倉儲、科研、商業、商務金融等規劃用途混合布局、空間設施共享,并明確兩種或兩種以上規劃用途混合的類型和比例等內容。對交通區位條件可能發生重大改變或者當下未能明確發展方向的區域,可根據實際需要,規劃為暫不明確用途的留白空間。同時,簡化控規動態調整實施機制。對工業用地、倉儲用地的拆分合并以及調整容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等規劃條件的地塊,如容積率不大于2.0、高度不超過30米的,可不對控制性詳細規劃進行調整報批。其他情形控制性詳細規劃編制和調整按程序辦理。在差別化產業項目用地供地模式方面,產業項目土地用途為工業用地、倉儲用地的,可將產業類型、生產技術、產業標準、產品品質、節地技術等要求作為土地供應的前置條件,采取帶項目招標或者掛牌方式供地;產業項目土地用途為科研用地、教育用地、醫療衛生用地、社會福利用地、文化設施用地、體育用地等符合劃撥目錄的非經營性項目的,可采取劃撥、協議出讓或者作價出資方式供地;產業項目土地用途為零售商業用地、商務金融用地等總部經濟以及互聯網、高新技術產業項目用地,可在土地出讓公告中明確地方財力貢獻率、總部建筑自持率等相關條件,采取招掛結合(先招標,后掛牌或拍賣)等方式供地。采取招掛結合方式供地的,總部建筑自持率(不對外銷售)不低于30%,非自持部分建筑5年承諾期屆滿且履約評價達標后,方可轉讓;其他經營性產業項目按規定采取招標、拍賣、掛牌等公開方式供地。同時,市縣政府以招標、拍賣、掛牌方式將土地出租給土地使用權人,土地使用權人進行開發建設和產業運營,租賃期滿達到準入協議繼續履約條件的,可申請按照協議出讓方式繼續使用土地。先租后讓的租賃年限一般為5年,最高不超過10年,與后續出讓年期總和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。先租后讓供地的土地總價款按照招標、拍賣、掛牌方式公開交易的土地成交價格確定。年租金按不低于土地總價款的5%確定,租賃轉出讓時應繳納的協議出讓價款等于土地總價款減去已繳納的租金。租賃期價款和租賃轉出讓期價款均為一次性繳納。以先租后讓方式供應土地的,土地使用權人可持租賃的不動產權證依法辦理規劃報建等手續。市縣政府可結合產業生命周期,在國有建設用地使用權法定最高有償使用年限內,合理確定土地有償使用彈性年期,土地使用權人在每一年期屆滿時,達到準入協議繼續履約條件的,可繼續申請下一期土地使用權。彈性年期不超過3期,首期年限一般不超過5年,各期年限之和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。鼓勵結合實際縮短項目用地彈性年期,工業和倉儲用地可按不高于20年確定土地出讓年限,期限屆滿產業項目仍符合產業政策和導向要求的,土地使用權人可依法申請續期并補繳土地出讓金。彈性年期土地出讓總價款按照該宗地出讓總年期條件下的土地出讓成交價確定,每一年期應當支付的土地出讓價款,按照土地出讓價款總額乘以當前年期占總年期的相應比例確定。在符合國土空間規劃的前提下,允許工業、倉儲、研發、辦公、商業、租賃住房等用途混合利用,并按照主導用途(每類土地用途上所建建筑面積占總建筑面積最大比例的用地)對應的用地性質實行差別化供地。采取協議出讓、作價出資方式供地的,出讓底價按不低于混合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和的70%確定;采取帶項目招標或者掛牌、招掛結合以及招標拍賣掛牌方式供地的,出讓底價按不低于混合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和?!兑庖姟贩Q將完善地價體系,進一步降低產業用地成本。經行業主管部門明確的旅游產業、互聯網產業、醫療健康產業、現代金融服務業、會展業、現代物流業、海洋產業(油氣產業)、生物醫藥產業、低碳制造產業、高新技術產業、教育產業、文化體育產業、熱帶特色高效農業等產業項目,其基準地價可按現行基準地價成果中《產業項目用地基準地價調整系數表》確定。此外,《意見》明確,5類項目用地可采取“只征不轉”“不征不轉”的方式,按照土地現狀用途管理,由項目用地單位與土地權利人依法簽訂土地使用合同,明確雙方種植、養殖、管護與經營等土地使用關系。這包括:自然景觀用地、農牧漁種植和養殖用地;休閑農業和鄉村旅游項目中的觀光臺(占地面積不超過100平方米)、棧道(寬度不超過2米)等非永久性附屬設施用地;零星公共服務設施用地,包括廁所、污水處理、垃圾儲運、供電、供氣、通訊、電子監控等建筑物或構筑物(占地面積不超過100平方米)用地;以人工濕地等生態環保方式進行污水處理的設施用地;路面寬度(車行道)不超過8米的農村道路(含鄉村旅游道路)用地。

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