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    上海一房東拋售93套房,背后果然是大陷阱

    2021-12-14 12:21:24 來源 : 正商參閱

    來源:七叔東山再起

    還記得10月份上海一房東拋售93套房子的事情么。

    說的是在寸土寸金的浦東陸家嘴,有個神秘的房東,在同一個小區(浦城小區)一次性拋售了93套房子,套現4.5億。

    陸家嘴這地方絕對是上海的核心地塊,房價差不多10萬起步,盡管這個浦城小區是非常標準的老破小,但依然不影響它腳底下地皮的價格。

    然而這個房東非常豪橫,所有房子八折出售。

    這一下,一共吸引了3萬名購房者,把這個老破小小區堵得水泄不通。

    25個小時,93套房瞬間清空。

    最后經過一通調查以后才發現,原來這93套房子原來屬于世茂集團的。

    當初因為拆遷的問題,世茂集團在2012年收購了160套這樣的房子,現在可能因為流動性原因,或者房產稅的原因,所以在現在這個節點選擇拋售。

    既然八折出售,當然是有條件的,條件當然是全款付清。

    因為便宜嘛,又是開發商直售,不少人都是用了一家一當,甚至民間借貸,七拼八湊地買入了這套房。

    到這個節點,可能還是一個皆大歡喜的時候,但是到了后期,有點變味了。

    還記得恒大之前全款買房無法網簽的事情么?

    那是因為恒大把房子抵押給了銀行,因為有抵押狀態在,所以沒法辦理網簽,更別說過戶拿產證了。

    有人說這算一房兩賣,其實不完全是。

    理論上有抵押狀態的房子是可以交易的,但是要解除抵押狀態以后,才能網簽以及過戶。

    那么恒大這樣的經營狀況,就不知道啥時候可以把房子給贖回來,這也就很難再談網簽的事了。

    所以這個就是全款買一手房的最大風險——你不知道開發商到底把錢轉到銀行的監管賬戶,還是挪用到別的地方去,一旦錢交了,只能任憑開發商宰割。

    但是貸款買房不一樣,因為銀行要批貸款,所以首付款一定是打在銀行的監管賬戶上,等銀行批貸款,這樣網簽過戶也就順理成章了。

    現在同樣的事情又發生了一遍,實際上世貿的這93套房子,早就抵押給了陸家嘴信托,期限從2020年1月21號到2022年1月20號,債券數額9.5億元。

    也就是說,這批房子的債權其實非常不清晰,已經是抵押狀態,理論上是不能買賣的。

    除非把抵押狀態解除,也就是世茂把這9.5億貸款給還清了,才能進行正常網簽和過戶。

    然而,這個抵押狀態至少還有1個月才能到期,世貿有可能提前還錢嗎?

    這種可能性很低,一方面現在年底,各個企業是用錢高峰期,另一方面房地產本來就是高危行業,現金流非常緊張,提前還債的行為可以理解為天方夜譚。

    能不逾期就謝天謝地了。

    這種房子明眼人一看就是有比較大的風險,但在售房的時候,世茂沒有明確說清楚這是抵押房嗎?

    這時候購房者和世茂開始扯皮了。

    購房者的說法是,當天買房根本沒有思考的時間,你不買有3萬個人排隊買,所以根本沒聽到中介說了什么,腦子一熱當場就付了定金。

    定金一般都是50萬元左右。

    兩周后,購房者等到草簽的時候,中介又帶來一張知情同意書,意思是你買這套房是知道有抵押狀態的。

    知情同意書上除了有房源抵押狀況信息外,還寫明“已知曉上述房屋存在抵押信息,并且前述情況的存在會致使房屋無法正常辦理貸款、過戶等其他一切房屋交易手續”。

    但是購房者很懵逼啊,買的時候并沒有人告訴我這是抵押房,等我把50萬定金付了,現在來這一套,這叫先斬后奏咯?

    簽下這份知情同意書,意味著一旦后續交易出現不確定性,自己將陷入較為被動的處境。

    但是前面沉沒成本50萬已經在了,所以很多購房者只能硬著頭皮簽了這個協議。

    既然簽好協議了,世茂方面表示,這個情況早就通知了購房者,一個愿打一個愿挨。

    至于真相是怎么樣的,老夫就不過多解釋,大家心里都有一桿秤。

    好了,無論購房者是一開始知曉,還是被先斬后奏,反正大家也沒把定金拿回去,大部分人還是簽了知情同意書,并且交了尾款。

    錢交完以后,當然就出幺蛾子了。

    按照合同規定,全款付清3個月內辦理撤押過戶,但實際上,浦城小區現在屬于暫停網簽狀態。

    開發商給出的理由是:有關部門要求自查,并暫停了網簽。

    好一招順水推舟,直接讓政府背鍋。

    如果世茂收了錢以后,直接把貸款提前還清,會不可能網簽?

    要知道這批房源直接套現4.5億,差不多是這批債券的50%,至少可以解押一半的房產吧?

    現實情況是,最終成功網簽的幸運兒是有16家,剩下80%的房子都被暫停了網簽。

    這就苦了這些購房者了,要知道并不是所有人都有能力拿出全款買房的。

    有些人是借了民間貸款,或者賣了原本的房子來購房的,現在卻落到這種地步。

    一邊是高額的貸款了本息,一邊是沒地方住只能租房,最重要的是,買的房子甚至還有可能面臨無法過戶的風險。

    如今,房子無法網簽、公積金貸款辦不下來,沒有正式合同及任何收據,錢沒了,老房子也沒了,就剩下漫無目的地等待。

    于是購房人開始和世茂協商退房,世茂說可以啊,走流程,30個工作日以后原路返回,而且可以給到3.85%年化的賠償。

    聽上去好像還算合理,不過我們可以算一下,流程走一下多久不知道,但是30個工作日至少要一個半月,恰恰卡住那筆貸款最后的還款期限。

    所以我相當懷疑,世茂根本就沒想過賣房,而是通過這種方法從民間進行低息融資,通過短期拆借,還掉逼上門來債主,最后再通過資本市場的騰挪,把這筆錢挪用出來,以退款的方式給還給購房者。

    這樣它既拿到了低息借款,又沒有法律風險,還保住了公司資產不被廉價拍賣,更保住了名聲,一舉四得。

    君不見世茂剛剛抵押了總部融資以后,又在港股市場,通過配售1.45億股融資11.73億港元。

    我想這背后意味著什么,就不用多說了吧?

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