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    房地產稅試點呼之欲出!哪些城市首當其沖?

    2021-12-15 13:51:23 來源 : 國民經略

    文|凱風

    房地產稅試點,離落地還有多遠?

    近日,中國人大網公開了兩份房地產稅改革試點相關文件,首次詳解房地產稅改革試點幕后信息。

    一份文件是,財政部有關負責人就房地產稅試點工作草案做出的說明。

    這份說明提到:

    “進一步深化房地產稅改革試點,可以發揮試點對整體改革的示范、突破、帶動作用,強化房地產調控需求側管理,穩定市場預期,也為今后全國統一立法積累經驗、創造條件?!?/strong>

    另一份文件是,全國人大常委會就房地產試點草案的審議報告。

    報告指出:

    為引導住房合理消費和土地資源節約集約利用,促進房地產市場平穩健康發展,以積極穩妥的方式推進房地產稅立法與改革,是必要的。

    需要指出的是,這兩份文件,涉及的都是2021年10月發布的房地產稅改革試點方案。

    但在這個時間點對外公開,釋放了什么信號?

    01

    試點先行,意味著什么?

    “先深化地方試點、再國家統一立法”,成為共識。

    房地產稅,為什么要試點先行?

    有關負責人表示:

    由于房地產市場全國差異很大,實際情況十分復雜,房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。

    可見,房地產稅立法,牽一發而動全身,難以畢其功于一役。

    同時,不同城市市情不同、樓市格局不同、房地產金融化泡沫化程度存在明顯差別,房地產稅的影響存在差異。

    因此,率先在部分熱門地區,或有代表性的城市率先開展試點,就成了必然選擇。

    換言之,房地產稅立法或許還需要更長時間,但房地產稅試點已經萬事俱備,只差公布最后的入選城市了。

    02

    房地產稅

    為調控還是為稅源?

    房地產稅試點,不只是為地方創造新的稅源,本身也是樓市調控的一部分。

    對于房地產稅試點,相關說明文件里提出“強化房地產調控需求側管理,穩定市場預期”。

    審議報告里也提及,“為引導住房合理消費和土地資源節約集約利用”。

    可見,房地產稅的落腳點,不只是社會熱議的取代土地財政、為地方政府尋找新的穩定稅源,作用還在于“房地產需求側管理”和“引導住房消費”。

    這里的需求側,指向的正是購房者和有房一族。

    房地產稅,通過對有房一族征稅,打破了我國房地產長期以來“持有成本接近于0”的局面。

    即便稅率只有1%,一套1000萬的房子每年都要繳納10萬的房地產稅,10年就是100萬,這背后的成本可想而知,不僅有利于調控,也有助于穩定市場預期。

    03

    剛需

    大概率會有免征面積

    房地產稅不會一刀切征收,大概率會有“減免”。

    根據審議報告,我國居住用房地產的情況較為復雜,各類人員的住房需求、稅收負擔能力差異較大,對房地產稅的計稅依據、適用稅率、減除標準等稅制要素,建議逐步研究探索、及時調整完善。

    這意味著,房地產稅要區分剛需、投資和炒房群體,要對高收入群體和中低收入群體區別對待,而累進稅率、減除標準的重要性就體現了出來。

    一般而言,按照國際慣例,剛需家庭或中低收入家庭,首套免征或設置一定的免征面積。

    相比而言,首套免征,或許存在不公平問題,畢竟200平方的首套和30平方的首套有著天壤之別。

    所以,設置一定的免征面積,或許是更務實的選擇。

    這方面,可按人均住房面積進行免征,如果以40平作為基準,那么3口之家免征面積為120平方,那么絕大多數剛需家庭都不會被誤傷。

    04

    哪些房產要征收?

    不同房子的征收方式不一樣,商品住宅、寫字樓、農村宅基地住宅等區別對待。

    這方面,試點說明給出了相對詳細的分類定位:

    試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產。考慮到目前我國城鄉經濟社會發展和居民收入水平總體上仍有較大差距,為減少試點對農村居民的影響,對依法擁有的農村宅基地及其上住宅不納入試點征稅范圍。為避免對企業生產經營帶來影響,此次試點對非居住用房地產征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收優惠和征收管理等維持現行制度不變,確保試點期間稅負平移。

    這份說明明確了三點:

    一是農村宅基地及其上的住房,不在征收之列。

    這也好理解,幾乎所有農村房產都是自住房產,而農民收入相對微薄,與城市有房一族有著天壤之別,向宅基地征收房產稅并不現實。

    二是寫字樓、商鋪等非居住房產,繼續按現行規定執行。

    這里的背景是,早在1986年,我國就已出臺房產稅相關條例,對經營性房產開征房產稅,而自住房產則在豁免之列。

    作為非居住用的房地產,商鋪、寫字樓,開征房產稅已有數十年的歷史。寫字樓房產稅一般按照租金的12%進行征收,未來大概率仍舊沿襲這一模式。

    三是居住用房產,即商品住宅、商住公寓等,則是這一輪主要的新增征收對象。

    根據官方此前透露的信息,這些房產的房地產稅將會按照評估值征收。

    由于房地產稅是持有稅,按年征收,只要拿著房子就要納稅,累積下來不是小數字。

    假設某地房地產稅率為1%,500萬評估價的房產,每年就要繳納5萬房產稅,10年就是50萬。

    05

    何時落地?

    哪些城市首當其沖?

    房地產稅試點何時落地?哪些城市會嘗“頭啖湯”?

    或許即將有答案了。

    近期,樓市整體橫盤,部分城市下行壓力加大。

    剛剛公布的70城房價數據顯示,各線城市新房、二手房售價總體下降,二手房環比上漲城市僅有3個,創下2015年以來的新低。

    同時,多個龍頭房企先后遭遇債務問題,房地產稅試點會不會推延,一度引發社會熱議。

    與此同時,央行降準、重要會議提及“因城施策”、有關人士再提“房地產是支柱產業”等,又給人以無數想象,部分人更是高呼“新一輪漲價去庫存即將到來”。

    事實上,近期多場重要會議均不斷重申“房住不炒”,且強調“精準拆雷”,都說明這一次只是托底性邊際寬松,要維護的是剛需和房企“保交房”,而非大刺激。(參閱《首提“精準拆雷”,非常時期非常信號》

    同時,從近期透露的信息來看,房地產稅試點大概率還會如期推進,最遲明年上半年就會有結果了。

    至于試點城市,這方面社會各界有了一定共識,但具體誰能入選仍存在很大不確定性。

    這其中,作為先行示范區的深圳、位于共同富裕示范區的杭州、正在打造自由貿易港的海南,呼聲最高。

    此外,上海、重慶既有房產稅升級為房地產稅的概率也不??;而廣州、成都、武漢、西安均有一定的呼聲。

    無論如何,房地產稅,都將是未來5年乃至更長時間,影響我國房地產的重要基本面之一,這是大勢所趨。

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